¿Sabía que existen formas de evitar de pagar el impuesto correspondiente a la venta de tu casa? Aquí te explicamos como puede exentar el pago o en su caso minimizar el impuesto a pagar.
Al momento de vender su inmueble se pueden generar impuestos, existen dos tipos de impuestos:
- Impuesto sobre la plusvalía o estatal (sobre la ganancia de la venta del inmueble), este lo retiene el notario la tasa va de un 5% a un 7% y varia de acuerdo con el Estado donde se realice la enajenación del bien.
- ISR (impuesto sobre la renta), se paga por la ganancia obtenida de la venta no es estándar y siempre está sujeto a variaciones. Puede ser hasta 35% del valor de la propiedad.
ISR
¿Cómo exentar el ISR en la venta de una casa?
Como vendedor, tienes la opción de poder exentar el ISR por la venta de su vivienda. Los únicos requisitos que deberás cumplir son:
- Ser persona física
- Que el inmueble que vende sea su antigua residencia
- Que el ingreso por la enajenación (o sea el ingreso por la venta) no sea mayor a 700,000 unidades de inversión (Udis), las cuales tienen un valor de $7.069191 (al 09 de diciembre de 2021), equivalentes a aproximadamente 4.9 millones de pesos. Cabe señalar que si el bien se vende en mas de 4.9 millones de pesos, hasta por ese importe esta exento y se pagaría impuesto solo por la diferencia.
Por ejemplo:
Si se desea vender en 6 millones, los primeros 4.9 millones están libres de impuestos, pero los otros 2 sí generan % ISR por la venta de la casa.
Al momento de la venta, tendrá que presentar los siguientes documentos al notario para exentar el impuesto:
- Comprobantes fiscales de pagos efectuados de luz
- Comprobantes fiscales de pagos de teléfono
- Estados de cuenta bancarios, de casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias
- Credencial para votar que tenga el domicilio de la casa que se vende
Notas:
- Los documentos que se presenten pueden estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge, de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
- Sólo se puede exentar el ISR por venta de casa una vez cada 3 años.
- Es necesario estar a corriente con el pago de los servicios, como predial, luz y agua.
¿Si no puedo exentar el ISR… ¿Cómo lo puedo disminuir?
En caso de que no se pueda exentar el ISR por la venta de su inmueble por superar el monto establecido por la ley o por no ser la antigua residencia del contribuyente, se podrán deducir algunos conceptos que un notario tomará en cuenta para calcular el impuesto correspondiente. Las deducciones reducirán la base gravable de impuestos (o sea la ganancia).
Documentos que tendrá que entregar:
- Costo comprobado de adquisición:
- Para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, se acredita con la escritura correspondiente.
- Para compras posteriores a 2014, se tiene que presentar un complemento de la factura del notario (CFDI) con información de cuando se adquirió de una persona física.
- Es muy importante asegurarse de contar con la factura del notario desde la compra del inmueble, pues de lo contrario no podrá deducirse al momento de la venta.
- Facturas de construcción en el inmueble, ya sea por motivo de remodelación y/o ampliación, y deberá llevar el aviso de terminación de obra o un avalúo (sólo aplicable al 80%)
- Gastos notariales, impuestos y derechos comprobables: todos estos conceptos se pueden acreditar mostrando la factura fiscal correspondiente
- Comisiones y mediaciones pagadas: Esto se refiere a la cantidad que se le paga a los mediadores o “corredores” inmobiliarios. Para deducir estos gastos deberá exigir una factura fiscal.
- Pagos efectuados por la valuación del bien inmueble: se acreditan con la factura correspondiente.
Se recomienda preguntar al notario todo lo relacionado con la exención y deducción del ISR desde la adquisición del inmueble, pues al momento de la compraventa tal vez sea más conseguirlos.
Ejemplo:
El señor González decidió vender su departamento, pero no está exento de pagar el ISR.
Fecha de adquisición: 14 de mayo de 2016
Fecha de enajenación (venta): 10 de enero de 2021
Ganancia obtenida de la enajenación: $1,250,000.00
Ganancia anualizada (ganancia por año):$1,250,000 / 5 = $250,000.00
(ganancia total / número de años de posesión)
Ahora, hay que ver en la tabla de ISR anual en qué rango nos encontramos. (Tabla para 2021)
En nuestro caso, el ingreso anual se encuentra en el rango donde está la flecha roja, o sea de 160,577.66 a 323,862.00.
El impuesto se calcula de la siguiente manera:
Ganancia anual $250,000.00
Límite inferior $160,577.66
Excedente límite inferior $89,422.34 (Ganancia anual – límite inferior)
Porciento por aplicarse al excedente 21.36% (se encuentra en la tabla)
Impuesto marginal $19,100.61 (Excedente x porcentaje)
Cuota fija $17,005.47 (se encuentra en la tabla)
Impuesto causado $36,106.08 (impuesto marginal + impuesto causado)
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ISR a cargo $180,530.40 (impuesto causado x # de años)
ISR pagado al Estado 5% :
Ganancia obtenida de la enajenación: $1,250,000.00
Porcentaje aplicar 5%
Total de ISR pagado al estado $ 62,500.00 (Es el ISR pagado al estado, en este caso se aplica a modo de ejemplo el porcentaje que aplica en la CDMX)
Total de ISR retenido por el notario:
ISR a cargo $ 180,530.40
(-) ISR Pagado al estado $ 62,500.00
Total, de ISR a enterar a la federación $118,030.40 (ISR Federación – ISR pagado al estado)
En conclusión, el señor González tendrá que pagar $180,530.40 de ISR sobre la venta de su departamento, de los cuales $62,500.00 se enteran al estado y $118,030.40 se enterar a la federación.
