Recopilamos una lista de problemas, frecuentemente encontrados al comprar un inmueble,  que consideramos interesantes para compartir con ustedes. Adicionalmente, describimos trucos para evitar de caer en ellos.

En primera, el mejor consejo que podemos dar es  seguir su instinto. Si algo genera desconfianza o alguien lo está presionando para hacer algo, es mejor dar un paso atrás.

• ¿Están tomando atajos o haciendo alguna cosa del listado de abajo?
• ¿Conoce la compañía con la cual está tratando, ha sido recomendada por alguien?

¡Ser amable no es suficiente porque mucha gente ha perdido dinero con personas así!

1. Oferta de compra mal escrita indicando la dirección equivocada:

La mejor manera de evitar este problema es  verificar la dirección de la propiedad cuando la visite, así como verificar las escrituras y recibos de luz, agua y /o gas con el objetivo de confirmar que el inmueble que esté en la oferta de compra está bien descrita y que no sea la dirección del vecino o una dirección técnicamente inexistente.

2. Oferta de compra mal escrita que no lista el número de recámaras, baños, medidas y superficie forzando al comprador a comprar algo diferente a lo que él pensaba.

Cuando visite un inmueble de su interés, cuente el número de recámaras o baños. También asegúrese de visitar toda la propiedad y medirla  lo mejor que se pueda. Muchas veces, el precio está fijado por el área o superficie del terreno y de la construcción y si ésta está mal calculada puede significar que esté pagando demás. Estamos hablando de discrepancias de entre el  10% al 20% o más, variaciones menores no deberían impactar el valor significativamente. Las colindancias que están presentes en las escrituras también ayudan a hacer un cálculo rápido de la superficie del terreno. Por ejemplo, si el terreno tiene las siguientes colindancias: norte 20 mts, sur 20 mts, este 10 mts y oeste 10 mts, podemos calcular rápidamente que es un terreno de 20 x 10 metros y que la superficie será de 200 m2. En este caso, podría caminar por el lado oeste y verificar que sean los 10 metros de largo. El avalúo fiscal tendrá que ser hecho de todas formas más adelante, pero para entonces ya habrá pagado un depósito y lo presionarán para cerrar el trato, del cual mucha gente se beneficiará, pero tal vez usted no. Se recomienda también el uso de un avalúo comercial hecho por un valuador  escogido por el comprador para asegurarse de la identidad del inmueble así como las superficies de terreno y construcciones antes de hacer la oferta de compra.

3. Oferta de compra que no contiene una lista detallada de los artículos que están incluidos en la venta

Muchos contratos de compra indican que anexan el inventario de los elementos incluidos en la venta pero muchas veces los agentes olvidan agregarlo o definir qué forma parte de los elementos especiales o accesorios. Se han visto casos en donde los antiguos dueños se llevan todo, partes metálicas forjadas para la rampa, remplazadas por partes más baratas de plástico, paneles solares o cualquier otro artículo de valor reemplazado por algo más barato. Para evitar estas situaciones, recomendamos fuertemente que se haga una lista detallada de todo lo que va incluido en la venta, con marca, modelo y número de serie, si es posible, para los elementos sensibles a ser llevados. Una buena opción también consiste en  tomar algunas fotos. Se recomienda también tomar foto de cada cuarto o zona del inmueble con un celular, pegarlas en hojas tamaño legal en dos copias y hacerlas firmar por todas las partes involucradas. Se puede hacer este mismo proceso para las cosas excluidas de la venta. Se toma más tiempo para elaborar este tipo de documento detallado, pero así se evitan problemas.

4. El agente que representa al comprador lo disuade de poner una cláusula de salida argumentando que el vendedor podría rechazar la oferta.

Primero, cabe mencionar que un buen agente tiene que poner los intereses de su cliente encima del interés hacia la comisión. Si bien es cierto que una cláusula de salida podría hacer rechazar la oferta por la parte vendedora, al mismo tiempo ésta permite salirse de la transacción y recuperar el depósito en caso de que la inspección del inmueble no resulte como se esperaba o que al revisar las reglas del condominio no se pueda remodelar como se había previsto.

5. No revisar la propiedad el día del cierre de la venta o de la transferencia de fondos.

El  día de cierre de la transacción vaya a visitar de nuevo la propiedad con el listado de artículos incluidos en la venta, previamente realizado (ver punto #3), para asegurarse que sigan en la propiedad y/o que no hayan sido dañados, robados o removidos. Una vez asegurado que las cosas estén en su lugar, ya podrá completar la transferencia bancaria y completar la venta.

6. La parte vendedora disuade al comprador de obtener una opinión independiente acerca de los documentos de propiedad y referir al notario encargado de la transacción final que recibirá sus honorarios únicamente si la transacción se completa.

Ningún agente inmobiliario debe tener miedo de que los documentos de propiedad del inmueble sean revisados. Si el acuerdo es sólido, no debería haber problemas. Los notarios públicos reciben una buena comisión para concluir las ventas inmobiliarias y probablemente han invertido mucho tiempo en la preparación de documento. Entonces, es posible que sea reticente al pedir algunos documentos que no sean esenciales en la conclusión de la venta que protegería al vendedor como el finiquito del IMSS, para propiedades donde hubo construcciones en los últimos 5 años. Un abogado independiente podría evitar estos conflictos de interés, ya que es contratado para revisar la documentación y avisar al comprador en caso de posibles problemas legales que necesiten más información del vendedor o, en caso extremo, la cancelación de la transacción.

7. Forzar a los compradores a usar un notario público específico para concluir la transacción, a pesar de que el comprador tiene derecho a contratar el de su elección.

Los compradores tienen derecho elegir el notario público. Los costos de servicios de los notarios tienden a ser muy similares pero no siempre es el caso, algunos pueden ser más clementes al momento de calcular las exenciones tributarias a las ganancias en capital. Ciertos notarios consiguen una parte importante de sus ingresos por medio de unas pocas compañías y podría traducirse en pérdidas financieras si llegan a cancelar una transacción. Otros, pueden orientarlo de mejor manera y explicar mejor los efectos legales de los documentos y de la compra. Lo ideal es  escoger un notario con el cual se sienta cómodo y que trate con seriedad y profesionalismo la transacción inmobiliaria.

8. Agentes que venden propiedades en condominios o fraccionamientos sabiendo que pondrán a los compradores en problemas con la asociación, si no dan la información necesaria.

Antes de realizar la compra de un inmueble en un condominio/copropiedad o en un fraccionamiento, debe recibir una copia de los reglamentos así como las minutas de las reuniones especiales de la asociación para que se entere de las reglas y responsabilidades antes de comprar. Lo ideal es tener una copia, certificada por la asociación, de los documentos en cuestión, ya que podría haber varias versiones en circulación que no muestran las últimas modificaciones. No acepte como excusa que lo tendrá más tarde o que nadie sigue las reglas porque podría enfrentar multas o conflictos.

9. No dar a los clientes copias de cada documento que firman ni explicarles su importancia en un lenguaje comprensible.

Cualquier profesional siempre tendrá dos o tres copias de los documentos al momento de firmarlos. Si le falta una firma, puede exigir una copia provisional esperando tener el documento firmado por todas las partes. Adicionalmente, nunca firme un documento que no entienda, una persona que se  beneficia monetariamente de la transacción puede encontrarse  en un conflicto de interés, por lo tanto usted debería buscar consejos de una persona independiente.

10. Agentes amenazando a compradores con demandas o confiscación del depósito si no completan la compra a pesar de problemas de título de propiedad, no respeto del contrato por parte vendedora o informaciones equivocadas.

Todos quieren su dinero, pero pocos  lo merecen realmente. Si el acuerdo no es bueno y las cosas no fueron presentadas clara y correctamente, debería pedir de vuelta su depósito. El vendedor que cancele la venta por no querer pagar el impuesto por las ganancias en capital, defectos escondidos que salen durante la inspección,  robo o daños de elementos incluidos en la venta no son culpa del comprador.  Además, si hubiera problemas en los títulos de propiedad o si el precio se basó en una superficie mayor, entonces el vendedor debería poder cancelar la venta sin penalidades si el contrato está bien redactado y todas las comunicaciones bien documentadas. Muchas veces el agente inmobiliario tiene un conflicto de interés porque se queda con el depósito, en caso de que la venta no se concluya y por eso no está en posición de determinar bien de quien es la culpa.

11. Notarios o agentes inmobiliarios que presionan para completar la transacción a pesar de haber problemas con las medidas del terreno y colindancias, argumentando que es “fácil de arreglar después de la compra”, a pesar de no ofrecer compensación financiera por el tiempo y dinero requerido.

No acepte la excusa de que es fácil de arreglar, nada es tan fácil como parece. Mientras algunos problemas pueden arreglarse de manera voluntaria en algunas cortes, si el vecino colindante se opone a la propuesta puede significar años de litigio. Tenga cuidado con estas situaciones porque muchos pueden parecer amables durante la venta pero, una vez completada la compra, lo pueden ignorar o estar muy ocupados para ayudarlo.

El inmobiliario en México es una buena inversión, sin embargo, los compradores deben de tener cuidado ya que los problemas pueden ser muy costosos. ¡Ahora que puede resolver los problemas más comunes, ya puede comprar una nueva propiedad sin preocupación!