Asegúrate de clarificar qué tipo de servicios te están ofreciendo al momento de cotizar.

2. Medición del inmueble

La medición durante la visita e inspección del inmueble hace parte del proceso de valuación.

Es crucial que verifiques que la medición del inmueble haga parte de los servicios ofrecidos por la empresa contratada.

3. Certificación

Es necesario que el avalúo sea realizado por peritos certificados en valuación inmobiliaria.

Los avalúos comerciales y judiciales se pueden realizar por quienes tienen una cédula de perito valuador en valuación inmobiliaria.

En cambio los avalúos fiscales, para escrituración y catastral, necesitarán un registro ante varias instituciones, como la Tesorería de la CDMX.

No olvides preguntar por la certificación y credenciales de los peritos al momento de contratarlos.

4. Enfoques de la valuación:

Los avalúos deben contener 3 enfoques diferentes de valuación a partir del cual el perito concluirá el valor final del inmueble:

I – Enfoque físico:

Se estima el valor de reposición nuevo de las construcciones aplicando valores según manuales de construcción menos la depreciación por la edad y condición del inmueble. Se le suma las instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios que influyen en el valor de la construcción.

Además, se analizan los terrenos similares al sujeto que se encuentren en la zona, se le aplican factores de homologación y se llega al valor por metro cuadrado de terreno.

II – Enfoque de mercado:

Basándose en el Principio de la Sustitución, su aplicación requiere que se cuente con un número razonable de comparables (por lo menos 3) tomando en cuenta las características particulares a cada uno de ellos.

En esta parte se analizan los bienes similares al sujeto en estudio con los que, aplicándoles factores de homologación siguiendo lineamientos establecidos por la Tesorería de la Ciudad de México u otra institución, se llega a un valor por metro cuadrado que finalmente multiplicado por los metros cuadrados de construcción del inmueble se obtiene el valor del mismo.

III – Enfoque de renta (o de capitalización):

Basado en el Principio de la anticipación, analiza en su capacidad de generar ingresos.

Este enfoque estima el valor presente de los beneficios futuros como activo financiero aplicando la tasa de capitalización adecuada y deducciones apropiadas para el tipo de inmueble que se está valuando. Adicionalmente, se necesita realizar un estudio de inmuebles comparables que se encuentren en renta.

5. Contenido del avalúo

Un avalúo completo debería contener información acerca de quién realiza el avalúo, el objeto, propósito, descripción de inmueble, resultados del valor estimado según los 3 enfoques y reporte fotográfico. Al contar con las siguientes secciones, se asegurará que su avalúo esté completo:

I – Antecedentes: Objeto, propósito, nombre del perito valuador, fecha de inspección, etc.

II – Información general del inmueble: Tipo de inmueble, dirección, cuenta catastral y de agua

III – Características urbanas: Clasificación de la zona, uso de suelo, vías de acceso, servicios públicos y equipamiento urbano, etc.

IV – Descripción general del terreno: Croquis de ubicación, colindancias, número de frentes, etc.

V – Descripción del inmueble: Uso actual, edad aproximada, estado de conservación, etc.

VI – Elementos de la construcción: descripción de la obra negra, revestimientos y acabados interiores

VII – Consideraciones previas al avalúo: Indica qué bases se tomaron para realizar el avalúo

VIII – Enfoques de costos, capitalización y mercado: detalles y cálculos de valuación según los enfoques mencionados

IX – Consideraciones previas a la conclusión: Los valores estimados por cada enfoque realizado

X – Conclusiones: La conclusión del perito en cuanto al valor estimado del inmueble.

XI – Reporte fotográfico y anexos: Fotografías de objeto de estudio y comparables así como cualquier otro documento relacionado con el avalúo.